Юридические услуги Юридические услуги Юридические услуги Юридические услуги Юридические услуги Обзор российского законодательства за 14.09.2006
Юридические услуги

Наши услуги
Юридические услуги


Компания
Юридические услуги


Новости

Одним из факторов, стимулирующих рост популярности этого явления в России, является свобода общения. Но так ли свободно это поле от законодательных ограничений? Может ли государс ...



Статьи
Лимит расчетов наличными распространят и на индивидуальных предпринимателей
Петербургские налоговики начинают привлекать к ответственности индивидуальных предпринимателей, использующих в расчетах суммы наличности свыше 60000 ...

Юридические услуги

Операция кооперация выгодно ли теперь покупать квартиру, вступая в накопительный кооператив?

Прошло 2 месяца с тех пор, как вступил в действие Закон "О жилищно-накопительных кооперативах", регламентировавший условия работы этих специфических организаций, помогающих купить жилье. Закон должен был отсечь с рынка предприятия-однодневки, создававшиеся под видом ЖНК для того, чтобы набрать денег от населения и исчезнуть. Об окончательных итогах кооперативной реформы судить рано, но уже сейчас видно, что многое получается не так, как планировалось.

ЖСК - путаница с названиями

Хитрее всего получилось с ЖСК (то есть с жилищно-строительными кооперативами). Авторы реформы заставили их понервничать, но окончилось все решительным бездействием.

Идея реформаторов - хорошо знакомое отделение котлет от опарышей. Сейчас, решили реформаторы, происходит жуткая путаница в терминах. Скажем, в городе есть ЖСК, которые по сути работают как жилищно-накопительные кооперативы - то есть собирают деньги в общую кассу, из которой потом покупают своим членам квартиры. Такие ЖСК должны переименоваться в ЖНК, чтоб не морочить людям голову.

В то же время в городе полно ЖСК с уже выплаченными паями, которые теперь работают как управляющие компании, - все они до 1 января 2007 года должны перерегистрироваться в ТСЖ. Тут все логично. Однако во многих, даже очень старых кооперативах, построивших свои дома 20 лет назад, есть пайщики, которые не расплатились за квартиры, что не мешает им жить в них, и уж вовсе полно пайщиков, которые расплатились, но не удосужились зарегистрировать свои квартиры в собственность. И пока они этого не сделают, трансформироваться из ЖСК в ТСЖ кооператив не может. Так что путаница в терминах еще довольно долго будет сводить с ума слабонервных.

ЖСК - новые формы

Законодательство разрешило и существование и ЖСК в классической форме, то есть в форме кооперативов, которые строят один или пару домов для своих пайщиков (от ЖНК они отличаются тем, что не могут покупать пайщикам квартиры где угодно, а должны заниматься реальным строительством реальных зданий).

Пару месяцев назад Наталья Гордеева (изобретатель жилищно-накопительных кооперативов, руководитель ЖНК "Наш город") предрекала ЖСК смерть. Объясняла она это тем, что ЖСК просто не сможет конкурировать с нормальными некооперативными застройщиками - у ЖСК не хватит денег на покупку пятна земли, изготовление проекта дома и т. д.

Действительно, нам удалось отыскать лишь два функционирующих ЖСК на весь город - это "Орбита" и "Лахтинский ключ".

"Орбита" - исключение из правил. Члены этого кооператива упорно продолжают достройку дома, брошенного прежними руководителями "Орбиты", скрывшимися вместе с кооперативными деньгами. На днях следователи ГУВД завершили расследование уголовного дела, возбужденного в отношении прежнего председателя "Орбиты" и ее заместителя (ущерб пайщиков составил около $1 млн). Однако успехи следствия не вернули пострадавшим кооператорам денег, поэтому они начали все почти с нуля.

Схема работы ЖСК "Лахтинский ключ", разработанная московской инвестиционной компанией "Социальная инициатива" больше похожа на пример для подражания возрождающимся ЖСК. "Ключ" будет строить два дома в Приморском районе за счет пайщиков и собственных средств. Покуда пайщики потихоньку подтягиваются, инвестиционная компания вкладывается в проект, закупку земельного участка и т. п. Вступивший в кооператив вносит как минимум 1000 рублей (500 руб. - вступительный взнос, 500 - паевой), начинает копить. Как только у него набралось 30, 50 или 70% от предполагаемой стоимости квартиры, он уже может выбирать конкретную квартиру, которая за ним и закрепляется, а стоимость квадратного метра фиксируется. Если внес не менее 50% - беспроцентная рассрочка до конца строительства.

К моменту постройки дома нужно либо доплатить все недостающее (в этом случае приобретение квартиры не отличается от долевого строительства) и въезжать, либо взять на эту сумму кредит у кредитной организации - партнера "Лахтинского ключа" (банк, кредитно-потребительский кооператив и др.), на 5 - 10 лет, под 17 - 19% годовых в рублях, въезжать и постепенно расплачиваться. Если вы так и не накопили на квартиру или передумали ее покупать - просто выходите из кооператива, забираете деньги, покупаете автомобиль и уезжаете на Урал, где квартиры в 3 раза дешевле, а ЖСК остаются 500 рублей - невозвратный вступительный взнос.

Получилась гибридная схема - ЖСК с элементами обыкновенного долевого строительства (что, впрочем, есть у каждого ЖСК), ипотеки и даже ЖНК (выбор квартиры при накоплении от 50% ее цены).

Минусы по сравнению с ЖНК - большие проценты по кредиту (у ЖНК - 1,2 - 1,5% в год, в классической ипотеке - то же 18 - 20%), зато вполне определенные сроки покупки, страховка от подорожания квадратного метра, смешной первый взнос (для сравнения, в ЖНК - обычно от 15% стоимости квартиры).

И еще одно коренное отличие - квартиру покупаете в определенном доме, как в классическом ЖСК. (Впрочем, если по вине застройщика сроки строительства нарушены, пайщику приобретается квартира на другом объекте.) Выбор меньше, зато дом новый - в ЖНК обычно покупают на вторичке. Преимущество над ипотекой - нет штрафа за досрочное погашение кредита.

ЖНК - ожидание роста

Новое законодательство должно было дать ускоренное развитие жилищно-накопительным кооперативам (ЖНК) и отсечь финансовые пирамиды. Об этом, по крайней мере, мечтал один из авторов закона Павел Штепан, президент ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга и создатель ЖНК "Строй и живи".

Со второй задачей (борьба с кооперативами-однодневками) вроде получилось - путем введения ограничений: теперь в ЖНК должно быть не меньше 50 членов, кооператив может доплатить за пайщика не более 30% (раньше пайщик мог накопить 50% стоимости квартиры, остальное доплачивал кооператив) и пр. Правда, точных данных о количестве ЖНК - кандидатов на ликвидацию пока нет, их должна предоставить Федеральная служба финансовых рисков, но она еще не закончила даже первую проверку.

А вот решения первой задачи - ускорения развития ЖНК - не наблюдается.

- Думаю, что новых ЖНК появляться уже не будет, по крайней мере, в ближайшее время. Набрать 50 членов довольно трудно, - говорит Дана Гаврилова, маркетолог ЖНК "Русь". - В то же время не закрываются и старые: чтоб закрыться - нужно купить последнему из пайщиков квартиру. У нас сейчас средний срок ожидания покупки квартиры после накопления пайщиков 50% ее стоимости - 12 месяцев. Но теперь затягивается подбор квартир, потому что застройщиков испугал новый Закон "О долевом строительстве", а из-за ГБР затягиваются сделки. Возможно, придется увеличивать сроки покупки квартиры, а максимальный период рассрочки в соответствии с новыми требованиями, наоборот, сокращать. Закон, с одной стороны, увеличил нашу устойчивость, с другой - ухудшил положение пайщиков. Люди сейчас приходят, консультируются, а новые члены пока не вступают.

Большинство ЖНК (их в Петербурге 29) все еще работают под старым названием - ЖСК и на прежних условиях - предлагают рассрочку до 10 лет. При этом по новым правилам человек должен копить пороговый взнос не менее 7 лет. Получается, что, вступив в кооператив, он получит квартиру вообще бог знает когда, хотя раньше мог это сделать через 2 - 3 года. На подгонку уже существующих программ под новые законы кооперативам дали один год. А пока все работают по-старому, только медленнее.

Чтобы ЖНК обрели желанное развитие, Павел Штепан хотел внести поправки в им же самим разработанный закон, но пока этого сделать не удалось.

Алексей Орешкин


Другие юридические статьи:
Контроль алкоголя узаконят
Вчера комиссия по экономике и собственности Законодательного собрания Петербурга приняла решение о создании рабочей группы по подготовке поправок к проекту закона "О внесен...

Госдума упростила порядок регистрации иностранцев
Государственная дума приняла в первом чтении законопроект "О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства в РФ". Документ упрощает действующие правила регистрации этих лиц по месту ...

Транспортную концепцию довели. до правительства
Почти 40 процентов мостов и тоннелей Петербурга требуют немедленного ремонта. Некоторые мосты в центральной части города ни разу капитально не ремонтировались со времен пос...

Гаи может перестать выезжать на дтп
Руководитель Федеральной службы страхового надзора (Росстрахнадзор) Илья Ломакин-Румянцев предлагает перейти на упрощенный порядок оформления ДТП. По его словам, необходимо внести изменения в дейст...

Обзор российского законодательства за 14.09.2006
Утверждены положения о функциональных подсистемах предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций, подведомственных Министерству сельского хозяйства РФ Приказом Минсел...

Прошло 2 месяца с тех пор, как вступил в действие Закон "О жилищно-накопительных кооперативах", регламентировавший условия работы этих специфических организаций, помогающих купить жилье. Закон должен был отсечь с рынка предприятия-однодневки, создававшиеся под видом ЖНК для того, чтобы набрать денег от населения и исчезнуть. Об окончательных итогах кооперативной реформы судить рано, но уже сейчас видно, что многое получается не так, как планировалось.

ЖСК - путаница с названиями

Хитрее всего получилось с ЖСК (то есть с жилищно-строительными кооперативами). Авторы реформы заставили их понервничать, но окончилось все решительным бездействием.

Идея реформаторов - хорошо знакомое отделение котлет от опарышей. Сейчас, решили реформаторы, происходит жуткая путаница в терминах. Скажем, в городе есть ЖСК, которые по сути работают как жилищно-накопительные кооперативы - то есть собирают деньги в общую кассу, из которой потом покупают своим членам квартиры. Такие ЖСК должны переименоваться в ЖНК, чтоб не морочить людям голову.

В то же время в городе полно ЖСК с уже выплаченными паями, которые теперь работают как управляющие компании, - все они до 1 января 2007 года должны перерегистрироваться в ТСЖ. Тут все логично. Однако во многих, даже очень старых кооперативах, построивших свои дома 20 лет назад, есть пайщики, которые не расплатились за квартиры, что не мешает им жить в них, и уж вовсе полно пайщиков, которые расплатились, но не удосужились зарегистрировать свои квартиры в собственность. И пока они этого не сделают, трансформироваться из ЖСК в ТСЖ кооператив не может. Так что путаница в терминах еще довольно долго будет сводить с ума слабонервных.

ЖСК - новые формы

Законодательство разрешило и существование и ЖСК в классической форме, то есть в форме кооперативов, которые строят один или пару домов для своих пайщиков (от ЖНК они отличаются тем, что не могут покупать пайщикам квартиры где угодно, а должны заниматься реальным строительством реальных зданий).

Пару месяцев назад Наталья Гордеева (изобретатель жилищно-накопительных кооперативов, руководитель ЖНК "Наш город") предрекала ЖСК смерть. Объясняла она это тем, что ЖСК просто не сможет конкурировать с нормальными некооперативными застройщиками - у ЖСК не хватит денег на покупку пятна земли, изготовление проекта дома и т. д.

Действительно, нам удалось отыскать лишь два функционирующих ЖСК на весь город - это "Орбита" и "Лахтинский ключ".

"Орбита" - исключение из правил. Члены этого кооператива упорно продолжают достройку дома, брошенного прежними руководителями "Орбиты", скрывшимися вместе с кооперативными деньгами. На днях следователи ГУВД завершили расследование уголовного дела, возбужденного в отношении прежнего председателя "Орбиты" и ее заместителя (ущерб пайщиков составил около $1 млн). Однако успехи следствия не вернули пострадавшим кооператорам денег, поэтому они начали все почти с нуля.

Схема работы ЖСК "Лахтинский ключ", разработанная московской инвестиционной компанией "Социальная инициатива" больше похожа на пример для подражания возрождающимся ЖСК. "Ключ" будет строить два дома в Приморском районе за счет пайщиков и собственных средств. Покуда пайщики потихоньку подтягиваются, инвестиционная компания вкладывается в проект, закупку земельного участка и т. п. Вступивший в кооператив вносит как минимум 1000 рублей (500 руб. - вступительный взнос, 500 - паевой), начинает копить. Как только у него набралось 30, 50 или 70% от предполагаемой стоимости квартиры, он уже может выбирать конкретную квартиру, которая за ним и закрепляется, а стоимость квадратного метра фиксируется. Если внес не менее 50% - беспроцентная рассрочка до конца строительства.

К моменту постройки дома нужно либо доплатить все недостающее (в этом случае приобретение квартиры не отличается от долевого строительства) и въезжать, либо взять на эту сумму кредит у кредитной организации - партнера "Лахтинского ключа" (банк, кредитно-потребительский кооператив и др.), на 5 - 10 лет, под 17 - 19% годовых в рублях, въезжать и постепенно расплачиваться. Если вы так и не накопили на квартиру или передумали ее покупать - просто выходите из кооператива, забираете деньги, покупаете автомобиль и уезжаете на Урал, где квартиры в 3 раза дешевле, а ЖСК остаются 500 рублей - невозвратный вступительный взнос.

Получилась гибридная схема - ЖСК с элементами обыкновенного долевого строительства (что, впрочем, есть у каждого ЖСК), ипотеки и даже ЖНК (выбор квартиры при накоплении от 50% ее цены).

Минусы по сравнению с ЖНК - большие проценты по кредиту (у ЖНК - 1,2 - 1,5% в год, в классической ипотеке - то же 18 - 20%), зато вполне определенные сроки покупки, страховка от подорожания квадратного метра, смешной первый взнос (для сравнения, в ЖНК - обычно от 15% стоимости квартиры).

И еще одно коренное отличие - квартиру покупаете в определенном доме, как в классическом ЖСК. (Впрочем, если по вине застройщика сроки строительства нарушены, пайщику приобретается квартира на другом объекте.) Выбор меньше, зато дом новый - в ЖНК обычно покупают на вторичке. Преимущество над ипотекой - нет штрафа за досрочное погашение кредита.

ЖНК - ожидание роста

Новое законодательство должно было дать ускоренное развитие жилищно-накопительным кооперативам (ЖНК) и отсечь финансовые пирамиды. Об этом, по крайней мере, мечтал один из авторов закона Павел Штепан, президент ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга и создатель ЖНК "Строй и живи".

Со второй задачей (борьба с кооперативами-однодневками) вроде получилось - путем введения ограничений: теперь в ЖНК должно быть не меньше 50 членов, кооператив может доплатить за пайщика не более 30% (раньше пайщик мог накопить 50% стоимости квартиры, остальное доплачивал кооператив) и пр. Правда, точных данных о количестве ЖНК - кандидатов на ликвидацию пока нет, их должна предоставить Федеральная служба финансовых рисков, но она еще не закончила даже первую проверку.

А вот решения первой задачи - ускорения развития ЖНК - не наблюдается.

- Думаю, что новых ЖНК появляться уже не будет, по крайней мере, в ближайшее время. Набрать 50 членов довольно трудно, - говорит Дана Гаврилова, маркетолог ЖНК "Русь". - В то же время не закрываются и старые: чтоб закрыться - нужно купить последнему из пайщиков квартиру. У нас сейчас средний срок ожидания покупки квартиры после накопления пайщиков 50% ее стоимости - 12 месяцев. Но теперь затягивается подбор квартир, потому что застройщиков испугал новый Закон "О долевом строительстве", а из-за ГБР затягиваются сделки. Возможно, придется увеличивать сроки покупки квартиры, а максимальный период рассрочки в соответствии с новыми требованиями, наоборот, сокращать. Закон, с одной стороны, увеличил нашу устойчивость, с другой - ухудшил положение пайщиков. Люди сейчас приходят, консультируются, а новые члены пока не вступают.

Большинство ЖНК (их в Петербурге 29) все еще работают под старым названием - ЖСК и на прежних условиях - предлагают рассрочку до 10 лет. При этом по новым правилам человек должен копить пороговый взнос не менее 7 лет. Получается, что, вступив в кооператив, он получит квартиру вообще бог знает когда, хотя раньше мог это сделать через 2 - 3 года. На подгонку уже существующих программ под новые законы кооперативам дали один год. А пока все работают по-старому, только медленнее.

Чтобы ЖНК обрели желанное развитие, Павел Штепан хотел внести поправки в им же самим разработанный закон, но пока этого сделать не удалось.

Алексей Орешкин


Другие юридические статьи:
Контроль алкоголя узаконят
Вчера комиссия по экономике и собственности Законодательного собрания Петербурга приняла решение о создании рабочей группы по подготовке поправок к проекту закона "О внесен...

Госдума упростила порядок регистрации иностранцев
Государственная дума приняла в первом чтении законопроект "О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства в РФ". Документ упрощает действующие правила регистрации этих лиц по месту ...

Транспортную концепцию довели. до правительства
Почти 40 процентов мостов и тоннелей Петербурга требуют немедленного ремонта. Некоторые мосты в центральной части города ни разу капитально не ремонтировались со времен пос...

Гаи может перестать выезжать на дтп
Руководитель Федеральной службы страхового надзора (Росстрахнадзор) Илья Ломакин-Румянцев предлагает перейти на упрощенный порядок оформления ДТП. По его словам, необходимо внести изменения в дейст...

Обзор российского законодательства за 14.09.2006
Утверждены положения о функциональных подсистемах предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций, подведомственных Министерству сельского хозяйства РФ Приказом Минсел...

 



Юридические услуги
Бесплатная юридическая консультация
Яндекс цитирования