Юридические услуги Юридические услуги Юридические услуги Юридические услуги Юридические услуги Президент украины подписал закон, усиливающий наказания за террористическую деятельность
Юридические услуги

Наши услуги
Юридические услуги


Компания
Юридические услуги


Новости

Одним из факторов, стимулирующих рост популярности этого явления в России, является свобода общения. Но так ли свободно это поле от законодательных ограничений? Может ли государс ...



Статьи
Как отразить отложенные налоги по мсфо
Материал предоставлен журналом Консультант / Елена Солдатова, управляющий директор департамента МСФО «ПРАДО Банкир и Консультант»...

Юридические услуги

Квартира как линия горизонта

Национальный проект "Доступное жилье" превращается в некий фантом: сказывается российская любовь к гигантомании без умения просчитать все возможные "рифы" и "подводные камни", учесть их в соответствующем законодательстве. К концу лета правительство поняло всю драматичность ситуации: рост спроса на жилье в России в два раза превышает предложение. "Ситуация сложилась острая, требующая вмешательства правительства", - заявил глава МЭРТ Герман Греф. А вмешиваться, по его мнению, надо бы в сферу строительства, в частности, отрегулировать механизм выделения земельных участков под строительство.

О серьезности ситуации говорит и тот факт, что Генпрокуратура РФ поручила антимонопольной службе проверить соблюдение строительными организациями антимонопольного законодательства при определении ими цены на возводимое жилье. В Москве, Московской области и Петербурге стоимость жилья за последние годы выросла в несколько раз.

Одним из разработчиков нацпроекта "Доступное жилье" была президент фонда "Институт экономики города" Надежда КОСАРЕВА.

- Надежда Борисовна, почему "буксует" этот чуть ли не самый важный проект России, от которого зависит и здоровье людей, и рождаемость, и реальная экономика, в конце концов?

- Цель была поставлена вполне разумная: увеличение объемов жилищного строительства в два раза к 2010 году, снижение среднего времени ожидания в социальной очереди с 20 лет до 5-7 лет, увеличение в 20 раз объемов выдаваемых ежегодно ипотечных кредитов (в том числе и за счет снижения процентных ставок до 8%). Главный итоговый показатель проекта - это увеличение доли семей, которые в состоянии с помощью собственных доходов и ипотечных кредитов приобрести жилье. Если сегодня это 9% семей, то целевой показатель - 30%. Проблем куча, но из них можно выделить пять ключевых. Первая - это низкий платежеспособный спрос населения. Главное, что может увеличить платежеспособный спрос населения на жилье, - это развитие ипотечного кредитования. Вторая - все еще высокая стоимость кредитных продуктов, на рынке ипотечного кредитования. Третья проблема - это высокие издержки по совершению сделок на рынке жилья, на регистрацию, на проведение государственного учета и т. д. Четвертая - низкий уровень защиты прав граждан, участвующих в жилищных правоотношениях на рынке, в частности, участников долевого строительства. И основная головная боль - это дефицит предложений на рынке жилья. Если мы поддержим платежеспособный спрос через развитие ипотеки, но не разовьем адекватное предложение через развитие жилищного строительства, то все паши усилия уйдут только в рост цены квадратного метра. Для увеличения жилищного строительства нужно срочно решить проблему недостатка земельных участков, обеспеченных коммунальной инфраструктурой. Раньше жилье возводили в рамках существующей застройки, сажали его на уже существующую коммунальную инфраструктуру. Сегодня такой возможности почти не осталось, даже уплотнительная застройка имеет свои пределы. Сейчас стоит задача освоения новых территорий для массовой комплексной жилищной застройки, развития конкуренции на рынке жилищного строительства и снижения административных барьеров.

- Какие меры могут создать реальную конкуренцию на строительном рынке?

- Сегодня основная причина низких объемов жилищного строительства и роста цен состоит именно в том, что этот сектор чрезвычайно монополизирован. Основой монополизации является то, что земля для жилищного строительства находится в государственной собственности, а доступ к этой земле регулируется чиновниками. Отсюда огромное число административных барьеров для застройщиков. В результате на рынке работает лишь ограниченное число организаций. В 90-е годы вся система территориального планирования, генпланов и т. д. была разрушена и установилась процедура предварительного согласования места размещения объекта. Чиновник раздавал землю тому, кому хотел. То есть приходил к мэру города знакомый застройщик и говорил: "Хочу дом построить". Мэр отвечал: "Хорошо. А где хочешь?" - "Вот здесь". - "Не вопрос". И мэр писал бумажку - "акт согласования предварительного размещения места объекта". Причем эта бумажка действительна 3 года, в течение которых на земле можно ничего не делать, и никто другой к ней не подойдет. Сотни гектаров земли выведены из строительного оборота... Приблизительно до осени 2008 года мы будем пожинать плоды этого чиновничьего всесилия - с 1 октября 2005 года все земли должны выставляться на аукционы. Правда, на практике на аукцион выставляется пока только около 10% земельных участков.

Но даже если вам удалось получить землю под строительство, требуется куча бумаг, придется преодолеть массу административных барьеров, чтобы получить разрешение на строительство от чиновника по какому-то только ему известному критерию. Застройщик должен согласовывать строительные регламенты, технические условия... Проектную документацию нужно согласовывать со всеми федеральными ведомствами, а их 10: экологическая экспертиза, санитарно-биологическая, противопожарная... Кто может прорваться через эту систему? Только те, кто имеет доступ к чиновникам. Отсюда и монопольное положение избранных фирм, контролирующих этот рынок.

- Сейчас и правительство запаниковало: что с этим делать?

- Градостроительный кодекс и поправки в земельный кодекс предполагают внедрение прозрачной, понятной процедуры: сначала муниципалитет готовит правила землепользования и застройки, по которым понятно, что можно строить, где можно строить. И не надо согласовывать с чиновником, так как есть закон города - "Правила землепользования и застройки" с картой. И совершенно понятна возможность использования каждого земельного участка. Муниципалитет готовит земельный участок и выставляет его на аукцион со всеми техническими условиями. На аукцион уже нельзя будет допустить только своих знакомых, туда придут те, кто готов заплатить наибольшую цену. Застройщик должен подготовить проектную документацию и согласовать ее не с 10 ведомствами, а с одной организацией (принцип одного окна), и через 3 месяца получить или не получить согласование государственной экспертизы.

- Ваш прогноз по рынку жилья?

- Цены будут расти. Потому что еще не задействованы никакие механизмы, которые противодействуют этому. Ничего пока не сделано, чтобы жилищное строительство увеличивалось. Так что для многих и многих россиян покупка квартиры подобна линии горизонта - ты вперед, а она отступает все дальше.

(Продолжение разговора на эту тему - на стр. 11)

Фото:

- Надежда Косарева уверена, что цены на жилье будут расти

Людмила Викторова

Квартирный вопрос испортил всех

Цены на жилье в Петербурге прыгнули вверх так, что уже звучат голоса чиновников, призывающих воздержаться от приобретения квартир. Одновременно гражданам обещают, что свои жилищные условия они смогут улучшить. Но какой должна быть зарплата человека, чтобы он был в состоянии приобрести 80 кв. м жилплощади по цене 50 000 рублей за метр?..

Могут ли цены снизиться? Для предпринимателей, занятых строительством жилья, такой бизнес - не единственный. На этом рынке есть устойчивое представление о том, какую отдачу от вложений следует считать "нормальной". Если она окажется меньшей - вместо строительства люди займутся чем-то еще, отказавшись от застройки. Результат - сокращение количества возводимых домов и, как следствие, - рост цен. Такой механизм сейчас провоцирует кампания, направленная на возведение "дорогого" жилья. Получив земельный участок, фирма начинает думать не о поиске покупателей, а о максимально эффективном использовании такого участка. Это арифметика: можно построить 30 000 кв. м, продав их впоследствии по 40 000 руб. за метр, а можно 15 000 кв. м - по 80 000 руб. Раскупят все, а прибыль будет почти одинаковая. Строители бьются за оставшиеся "куски" земли, им все равно это выгоднее, чем осваивать "новые" территории, куда необходимо тянуть сети коммуникаций, а значит, повышать издержки.

Ипотечное кредитование? До тех пор, пока в городе наблюдается дефицит жилья, ипотека будет толкать цены вверх. Система кредитования работает нормально, когда предложение превышает спрос. На рынке квартир ситуация иная. Даже если процентная ставка будет на рекордно низком уровне, что невозможно, резко возросший спрос на квартиры спровоцирует рост цен.

А почему процентная ставка в России не может быть низкой? Ставка кредита складывается из четырех компонентов - нормы прибыли банка, надбавки за инфляцию, надбавки за риск изменения ставки и надбавки за большую временную разницу в денежных потоках для банка (отдал сегодня - а получил когда?). Если банк в России выдал 2 миллиона рублей на покупку квартиры под 12% годовых - значит, он занял эти 2 миллиона под 6%. Прибыль велика, но велики и риски. Кто в России возьмется корректно оценить надбавки за банковский риск при долгосрочном кредите лет в 30?

Главное условие общедоступности ипотеки - это обеспечение ее безопасности. Роль гарантов возврата денег в развитых странах выполняют специальные компании. Они скупают у банков выданные ими ипотечные кредиты, а затем выпускают облигации под залог таких кредитов. Эти облигации становятся объектом сделок на фондовом рынке среди инвесторов, заинтересованных в долгосрочных вложениях. Для банков, вернувших таким образом свои деньги, главным стимулом к выдаче ипотечных кредитов становится не размер ставки, а скорость возврата вложенных средств. Это провоцирует банкиров снижать кредитную ставку и активно привлекать заемщиков - банки уверены, что деньги они все равно вернут.

А пока цены растут. Причем так, что Генпрокуратура поручила Федеральной антимонопольной службе проверить возможность ценового сговора строительных организаций. Но монополию ищут не в том месте. Ажиотажного роста цен нет там, где квартирный вопрос по большому счету решен. Там, где жилья построено в достаточном количестве, чтобы существовал ВТОРИЧНЫЙ рынок квартир. Там, где граждане покупают не "метры", выбирая между тремя-четырьмя "застройщиками", а покупают "квартиры" у сотен и тысяч таких же мелких продавцов. С таким рынком у нас проблемы.

Что можно было бы сделать для того, чтобы жилье стало действительно доступным?

Стратегическими задачами могло бы стать совершенствование городской инфраструктуры, с тем чтобы сделать привлекательными не просто для строительства, а в первую очередь для жизни горожан как можно больше территорий мегаполиса, а также всемерное развитие рынка банковских и финансовых услуг и механизмов. Но это очень кропотливая и незаметная работа, не имеющая ничего общего с популистскими заявлениями.

В подготовке этой статьи принимал участие П. Савинкин

Дмитрий Прокофьев


Другие юридические статьи:
Государство обяжет всех застраховать свое жилье спасите квартиру от нерадивых соседей
Нужна ли страховка квартире, в которой вы проживаете? Вопрос скорее философский. По уму - да. Лучше бы застраховаться, но то денег нет, то руки не доходят. И пока мы раздум...

Жилье доверили районам чиновники получили 33 дня
СПб. Правительство Санкт-Петербурга установило порядок изменения статуса помещений. 22 сентября вступило в силу Постановление правительства Санкт-...

Тепло и без концессии
В Санкт-Петербурге принята программа реконструкции теплосетей Курортного района Правительство Петерб...

У чиновников будет одно гражданство
Москва - СПб. Вступили в силу ограничения для чиновников иметь двойное гражданство. Президент РФ Владимир Путин вчера подп...

Президент украины подписал закон, усиливающий наказания за террористическую деятельность
Президент Украины Виктор Ющенко подписал закон о внесении изменений в Уголовный и Уголовно- процессуальный кодексы, ужесточающий ответственность за террористическую деятельность. Принятым п...

Национальный проект "Доступное жилье" превращается в некий фантом: сказывается российская любовь к гигантомании без умения просчитать все возможные "рифы" и "подводные камни", учесть их в соответствующем законодательстве. К концу лета правительство поняло всю драматичность ситуации: рост спроса на жилье в России в два раза превышает предложение. "Ситуация сложилась острая, требующая вмешательства правительства", - заявил глава МЭРТ Герман Греф. А вмешиваться, по его мнению, надо бы в сферу строительства, в частности, отрегулировать механизм выделения земельных участков под строительство.

О серьезности ситуации говорит и тот факт, что Генпрокуратура РФ поручила антимонопольной службе проверить соблюдение строительными организациями антимонопольного законодательства при определении ими цены на возводимое жилье. В Москве, Московской области и Петербурге стоимость жилья за последние годы выросла в несколько раз.

Одним из разработчиков нацпроекта "Доступное жилье" была президент фонда "Институт экономики города" Надежда КОСАРЕВА.

- Надежда Борисовна, почему "буксует" этот чуть ли не самый важный проект России, от которого зависит и здоровье людей, и рождаемость, и реальная экономика, в конце концов?

- Цель была поставлена вполне разумная: увеличение объемов жилищного строительства в два раза к 2010 году, снижение среднего времени ожидания в социальной очереди с 20 лет до 5-7 лет, увеличение в 20 раз объемов выдаваемых ежегодно ипотечных кредитов (в том числе и за счет снижения процентных ставок до 8%). Главный итоговый показатель проекта - это увеличение доли семей, которые в состоянии с помощью собственных доходов и ипотечных кредитов приобрести жилье. Если сегодня это 9% семей, то целевой показатель - 30%. Проблем куча, но из них можно выделить пять ключевых. Первая - это низкий платежеспособный спрос населения. Главное, что может увеличить платежеспособный спрос населения на жилье, - это развитие ипотечного кредитования. Вторая - все еще высокая стоимость кредитных продуктов, на рынке ипотечного кредитования. Третья проблема - это высокие издержки по совершению сделок на рынке жилья, на регистрацию, на проведение государственного учета и т. д. Четвертая - низкий уровень защиты прав граждан, участвующих в жилищных правоотношениях на рынке, в частности, участников долевого строительства. И основная головная боль - это дефицит предложений на рынке жилья. Если мы поддержим платежеспособный спрос через развитие ипотеки, но не разовьем адекватное предложение через развитие жилищного строительства, то все паши усилия уйдут только в рост цены квадратного метра. Для увеличения жилищного строительства нужно срочно решить проблему недостатка земельных участков, обеспеченных коммунальной инфраструктурой. Раньше жилье возводили в рамках существующей застройки, сажали его на уже существующую коммунальную инфраструктуру. Сегодня такой возможности почти не осталось, даже уплотнительная застройка имеет свои пределы. Сейчас стоит задача освоения новых территорий для массовой комплексной жилищной застройки, развития конкуренции на рынке жилищного строительства и снижения административных барьеров.

- Какие меры могут создать реальную конкуренцию на строительном рынке?

- Сегодня основная причина низких объемов жилищного строительства и роста цен состоит именно в том, что этот сектор чрезвычайно монополизирован. Основой монополизации является то, что земля для жилищного строительства находится в государственной собственности, а доступ к этой земле регулируется чиновниками. Отсюда огромное число административных барьеров для застройщиков. В результате на рынке работает лишь ограниченное число организаций. В 90-е годы вся система территориального планирования, генпланов и т. д. была разрушена и установилась процедура предварительного согласования места размещения объекта. Чиновник раздавал землю тому, кому хотел. То есть приходил к мэру города знакомый застройщик и говорил: "Хочу дом построить". Мэр отвечал: "Хорошо. А где хочешь?" - "Вот здесь". - "Не вопрос". И мэр писал бумажку - "акт согласования предварительного размещения места объекта". Причем эта бумажка действительна 3 года, в течение которых на земле можно ничего не делать, и никто другой к ней не подойдет. Сотни гектаров земли выведены из строительного оборота... Приблизительно до осени 2008 года мы будем пожинать плоды этого чиновничьего всесилия - с 1 октября 2005 года все земли должны выставляться на аукционы. Правда, на практике на аукцион выставляется пока только около 10% земельных участков.

Но даже если вам удалось получить землю под строительство, требуется куча бумаг, придется преодолеть массу административных барьеров, чтобы получить разрешение на строительство от чиновника по какому-то только ему известному критерию. Застройщик должен согласовывать строительные регламенты, технические условия... Проектную документацию нужно согласовывать со всеми федеральными ведомствами, а их 10: экологическая экспертиза, санитарно-биологическая, противопожарная... Кто может прорваться через эту систему? Только те, кто имеет доступ к чиновникам. Отсюда и монопольное положение избранных фирм, контролирующих этот рынок.

- Сейчас и правительство запаниковало: что с этим делать?

- Градостроительный кодекс и поправки в земельный кодекс предполагают внедрение прозрачной, понятной процедуры: сначала муниципалитет готовит правила землепользования и застройки, по которым понятно, что можно строить, где можно строить. И не надо согласовывать с чиновником, так как есть закон города - "Правила землепользования и застройки" с картой. И совершенно понятна возможность использования каждого земельного участка. Муниципалитет готовит земельный участок и выставляет его на аукцион со всеми техническими условиями. На аукцион уже нельзя будет допустить только своих знакомых, туда придут те, кто готов заплатить наибольшую цену. Застройщик должен подготовить проектную документацию и согласовать ее не с 10 ведомствами, а с одной организацией (принцип одного окна), и через 3 месяца получить или не получить согласование государственной экспертизы.

- Ваш прогноз по рынку жилья?

- Цены будут расти. Потому что еще не задействованы никакие механизмы, которые противодействуют этому. Ничего пока не сделано, чтобы жилищное строительство увеличивалось. Так что для многих и многих россиян покупка квартиры подобна линии горизонта - ты вперед, а она отступает все дальше.

(Продолжение разговора на эту тему - на стр. 11)

Фото:

- Надежда Косарева уверена, что цены на жилье будут расти

Людмила Викторова

Квартирный вопрос испортил всех

Цены на жилье в Петербурге прыгнули вверх так, что уже звучат голоса чиновников, призывающих воздержаться от приобретения квартир. Одновременно гражданам обещают, что свои жилищные условия они смогут улучшить. Но какой должна быть зарплата человека, чтобы он был в состоянии приобрести 80 кв. м жилплощади по цене 50 000 рублей за метр?..

Могут ли цены снизиться? Для предпринимателей, занятых строительством жилья, такой бизнес - не единственный. На этом рынке есть устойчивое представление о том, какую отдачу от вложений следует считать "нормальной". Если она окажется меньшей - вместо строительства люди займутся чем-то еще, отказавшись от застройки. Результат - сокращение количества возводимых домов и, как следствие, - рост цен. Такой механизм сейчас провоцирует кампания, направленная на возведение "дорогого" жилья. Получив земельный участок, фирма начинает думать не о поиске покупателей, а о максимально эффективном использовании такого участка. Это арифметика: можно построить 30 000 кв. м, продав их впоследствии по 40 000 руб. за метр, а можно 15 000 кв. м - по 80 000 руб. Раскупят все, а прибыль будет почти одинаковая. Строители бьются за оставшиеся "куски" земли, им все равно это выгоднее, чем осваивать "новые" территории, куда необходимо тянуть сети коммуникаций, а значит, повышать издержки.

Ипотечное кредитование? До тех пор, пока в городе наблюдается дефицит жилья, ипотека будет толкать цены вверх. Система кредитования работает нормально, когда предложение превышает спрос. На рынке квартир ситуация иная. Даже если процентная ставка будет на рекордно низком уровне, что невозможно, резко возросший спрос на квартиры спровоцирует рост цен.

А почему процентная ставка в России не может быть низкой? Ставка кредита складывается из четырех компонентов - нормы прибыли банка, надбавки за инфляцию, надбавки за риск изменения ставки и надбавки за большую временную разницу в денежных потоках для банка (отдал сегодня - а получил когда?). Если банк в России выдал 2 миллиона рублей на покупку квартиры под 12% годовых - значит, он занял эти 2 миллиона под 6%. Прибыль велика, но велики и риски. Кто в России возьмется корректно оценить надбавки за банковский риск при долгосрочном кредите лет в 30?

Главное условие общедоступности ипотеки - это обеспечение ее безопасности. Роль гарантов возврата денег в развитых странах выполняют специальные компании. Они скупают у банков выданные ими ипотечные кредиты, а затем выпускают облигации под залог таких кредитов. Эти облигации становятся объектом сделок на фондовом рынке среди инвесторов, заинтересованных в долгосрочных вложениях. Для банков, вернувших таким образом свои деньги, главным стимулом к выдаче ипотечных кредитов становится не размер ставки, а скорость возврата вложенных средств. Это провоцирует банкиров снижать кредитную ставку и активно привлекать заемщиков - банки уверены, что деньги они все равно вернут.

А пока цены растут. Причем так, что Генпрокуратура поручила Федеральной антимонопольной службе проверить возможность ценового сговора строительных организаций. Но монополию ищут не в том месте. Ажиотажного роста цен нет там, где квартирный вопрос по большому счету решен. Там, где жилья построено в достаточном количестве, чтобы существовал ВТОРИЧНЫЙ рынок квартир. Там, где граждане покупают не "метры", выбирая между тремя-четырьмя "застройщиками", а покупают "квартиры" у сотен и тысяч таких же мелких продавцов. С таким рынком у нас проблемы.

Что можно было бы сделать для того, чтобы жилье стало действительно доступным?

Стратегическими задачами могло бы стать совершенствование городской инфраструктуры, с тем чтобы сделать привлекательными не просто для строительства, а в первую очередь для жизни горожан как можно больше территорий мегаполиса, а также всемерное развитие рынка банковских и финансовых услуг и механизмов. Но это очень кропотливая и незаметная работа, не имеющая ничего общего с популистскими заявлениями.

В подготовке этой статьи принимал участие П. Савинкин

Дмитрий Прокофьев


Другие юридические статьи:
Государство обяжет всех застраховать свое жилье спасите квартиру от нерадивых соседей
Нужна ли страховка квартире, в которой вы проживаете? Вопрос скорее философский. По уму - да. Лучше бы застраховаться, но то денег нет, то руки не доходят. И пока мы раздум...

Жилье доверили районам чиновники получили 33 дня
СПб. Правительство Санкт-Петербурга установило порядок изменения статуса помещений. 22 сентября вступило в силу Постановление правительства Санкт-...

Тепло и без концессии
В Санкт-Петербурге принята программа реконструкции теплосетей Курортного района Правительство Петерб...

У чиновников будет одно гражданство
Москва - СПб. Вступили в силу ограничения для чиновников иметь двойное гражданство. Президент РФ Владимир Путин вчера подп...

Президент украины подписал закон, усиливающий наказания за террористическую деятельность
Президент Украины Виктор Ющенко подписал закон о внесении изменений в Уголовный и Уголовно- процессуальный кодексы, ужесточающий ответственность за террористическую деятельность. Принятым п...

 



Юридические услуги
Бесплатная юридическая консультация
Яндекс цитирования