Юридические услуги Юридические услуги Юридические услуги Юридические услуги Юридические услуги Обещанного три года ждут,  или мольба матери к государству
Юридические услуги

Наши услуги
Юридические услуги


Компания
Юридические услуги


Новости

Одним из факторов, стимулирующих рост популярности этого явления в России, является свобода общения. Но так ли свободно это поле от законодательных ограничений? Может ли государс ...



Статьи
Реконструкция здания двенадцати коллегий затягивается ревизоры не смогли найти выделенных на нее 47 млн рублей
В Санкт-Петербурге следственная служба местного УФСБ возбудила уголовное дело по факту присвоения денежных средств, выделенных из федерального бюджет...

Юридические услуги

У моря воды не просят будут ли через 6 лет инвесторы драться за землю, отрезавшую васильевский остров от моря

Редкий пример социальной ответственности проявила управляющая компания "Морской фасад", решившая подарить Петербургу два года своей работы, результатом которой станет новый пассажирский порт на Васильевском острове. Себе компания оставляет безлюдную пустыню, которую им же самим предстоит построить на месте бывшего Финского залива напротив гостиницы "Прибалтийская".

Редкий пример ответственности проявило и правительство Петербурга, принявшее на прошлой неделе решение заплатить "Морскому фасаду" около 7 млрд руб. за этот благородный поступок (выкупив порт почти по себестоимости) .

Редкий пример безответственности проявляют жители Васильевского острова, выражающие протест против мелких побочных эффектов - дней 10 назад начался интенсивный намыв территории, из-за чего вода иногда становится мутной, а против жилых домов фланируют грузовики с песком.

Могучие кучки

Налицо результат избалованности горожан рассказами о грядущем - окончание строительства КАД (кольцевая дорога), ЗСД (скоростной диаметр) и как следствие - полный вывод грузовиков и шоферов из города. Людям хочется, чтобы этот торжественный момент наступил прямо сейчас. Однако пока происходит нечто противоположное - общественность Васильевского острова опасается грузовиков, которые повезут песок для засыпки будущих территорий. Более того, опасающиеся говорят, что полчищу грузовиков из Лахты (где находится база добывающего песок предприятия "Рудас") до Васильевского не добраться никаким другим способом, кроме как через Петроградскую сторону, где езда и так мало отличима от стоянки.

Как поедут грузовики, тут же спросили мы у Дирекция по организации дорожного движения, которая по идее и занимается оптимизацией потоков автотранспорта по городу.

- Мы в этом проекте не участвуем, маршруты движения грузовиков не разрабатываем, и они с нами даже не согласуются, как и на всех стройках в городе, независимо от их масштаба, - сказал руководитель пресс-службы дирекции Роман Андин. - Нас лишь информируют, а согласовывать будут только установку знаков и разметку.

- Мы еще не начали возить, завезли только несколько сотен грузовиков для отсыпки площадки, с которой пойдет дамба в залив, - успокоил Сергей Моисеенко, технический директор компании "Рудас" (выиграла тендер на все поставки песка). - Все остальное будем возить морем на теплоходах, начнем на днях. Песок добывается на месторождении в районе острова Сескар (далеко в Финском заливе. - А. О.), доставляется сюда и подается с судов на участок пульпопроводом (песок выбрали как самый чистый в наших краях, хотя проще было бы черпать со дна поближе. - А. О.).

- Весь песок, который предполагалось доставлять по суше, около 40 000 куб. м, завезли до начала мая, образовалась кучка на пустыре левее реки Смоленки (используется как дикий пляж. - А. О.), которую никто и не заметил. В начале месяца потребуется еще 20 000 куб. м щебня, все остальное - морем, - поясняет руководитель пресс-службы управляющей компании "Морской фасад" (инвестор проекта) Александр Шинберг.

Народ безмолвствует?

Морской фасад пройдет по территории трех муниципальных образований Васильевского острова, которые теоретически должны урегулировать отношения между этим проектом и населением.

- Пару лет назад мы за муниципальные средства благоустроили пляж севернее устья реки Смоленки, завезли чистый песок, построили детскую и спортивную площадки, поставили мусоросборники, наняли дворника, организовали питание (палатка с пивом - А. О.), проводили фестивали воздушных змеев. Получилось очень популярное место отдыха, - рассказывает Юрий Грашин, глава администрации муниципального округа N 11. - Каждый год нам давали аренду на год, а в этом году не дали. Люди еще продолжают ходить сюда купаться по инерции, но все меньше и меньше, территория приходит в запустение. Спортивной площадки уже нет, дворник не появляется, место начинают огораживать. Здесь будет Морской фасад или пути подвоза материалов. Мы обратились в администрацию города и результате договорились, что в виде компенсации "Морской фасад" на намывной территории нам предоставит место, но это будет еще нескоро.

- А население-то как - поддерживает "намыв"?

- Когда были общественные слушания, мнение населения разделилось примерно 50 на 50. Тех, что "за", было, пожалуй, даже побольше, потому что проект очень хорошо представили. Сейчас северная часть побережья Васильевского острова, за исключением пляжа, представляет довольно печальное зрелище - гаражи, несанкционированная свалка строительного мусора, которую никак не удается победить. Строительство на намывной территории в нашем микрорайоне будет малоэтажным, так что квартиры в жилых комплексах "Морской фасад" и "Морской каскад" останутся видовыми, по крайней мере на верхних этажах. А вот на территории муниципального образования N 10 (от устья Смоленки до "Прибалтийской". - А. О.) и N 9 (южнее/левее "Прибалтийской". - А. О.) планируется многоэтажное строительство, которое заслонит существующие дома от залива.

Как ни странно, администрация муниципального образования N 10, на территории которого с этим будет больше всего проблем, так как там сосредоточено большинство жилья, оказалась самой пассивной и не пожелала с нами откровенничать.

- У нас и так-то почти не было зон отдыха, кроме набережной у гостиницы "Прибалтийская", а теперь совсем не будет, - рассказывает Борис Прокопов, глава администрации муниципального совета N 9. - Хотя официально побережье пляжем не считается, но люди все равно туда ходят за неимением лучшего. Побережье можно было благоустраивать, но в этом направлении город не пошел.

Общественная организация "Защитим остров Васильевский" (ЗОВ) собрала 8 тысяч подписей против строительства Морского фасада, провела один пикет у Мариинского и сделала статистический опрос местных жителей, правда, пока только 434. На вопрос "Нужно ли нам такое обустройство?", 58% ответили - "нет, ни хрена не надо", 15% - "да, все полностью!", 15% - "только КАД" (очевидно, перепутали с ЗСД, так как КАД там не проходит), 3% - "только порт".

Серфам дали год

По проекту намывная территория займет 470 га, из них 50 га - сам пассажирский порт, 400 га - отдадут под жилую и коммерческую застройку.

Насыпать дамбу, имеющую форму косы, начнут с той точки, где сейчас маленькая кучка на диком пляже. Узкой полосой она протянется в море, удаляясь в конечной точке на 800 - 1000 м от берега, где образует утолщение (примерно напротив гостиницы Прибалтийская) - территория для будущего порта, куда и будут везти основную массу песка, пока он не расползется так, чтоб построить там порт к 2008 году.

И только после 2010 года начнется намыв территории для жилого и коммерческого строительства.

Зная о столь далеких перспективах, владельцы сооружений на берегу Васильевского острова немножко расслабились. Напротив "Прибалтийской" две серф-станции "Свежий ветер" и "Green House", единственные в городе, где обучают детей бесплатно, проводят всероссийские соревнования, чистят дно залива. До недавних пор правее реки Смоленки был еще благоустроенный пляж с волейболом. Это единственные места для отдыха на Васильевском острове, небогатом на парки (в качестве прогулочного места представляет интерес разве что поросшее бурьяном Смоленское кладбище, но только в определенном возрасте). Все это в будущем будет отрезано от моря.

- Это, конечно, только мои соображения, как выпускника экономического факультета СПбГУ, но думаю, что проект фасада может еще сильно измениться и построят только то, что необходимо для приема кораблей, - говорит управляющий серф-станцией "Green House" Кирилл Воногов. - А мы находимся несколько сбоку от строительства, и единственное его влияние пока - только мутная вода при некоторых направлениях ветра. Инвесторы сказали - живите спокойно еще лет 5, после чего я забыл и думать. Договор аренды в Василеостровской администрации нам, однако, продлили только на 1 год, хотя планировалось на 3.

Впрочем, как рассказали нам в УК "Морской фасад", отрезание пляжей и серф-станций от моря произойдет гораздо быстрее, чем предполагают оптимистично настроенные управляющие оазисов отдыха.

- В 2006 году намывная территория дойдет до берега в том месте, откуда начинается строительство косы сейчас, а в 2007-м - в районе "Прибалтийской", - рассказывает Александр Шинберг.

Таким ообразом, серферы и праздношатающиеся пляжники Васильевского будут отрезаны от моря уже в следующем году, а не через 3 - 5 лет, как они надеются. Зато они туда вернутся, когда землю распродадут, понастроят на ней парков, пляжей и современных зданий. В 2012 году примерно.

Кто на чем заработает

До сих пор планировалось, что за счет государственной казны в масштабном проекте "Морском фасада" будет оплачиваться только углубление так называемого Петровского фарватера - канала на дне Финского залива, до сих пор не находившего себе достойного применения и прорытого гениальным предвидцем царем Петром I в надежде, что все это когда-то понадобится. Уже в 2005 году на дноуглубительные работы (фарватер плюс акватория будущего порта) из федерального бюджета выделено 600 млн рублей.

В минувший вторник (4 июля 2006-го) правительство Петербурга приняло неожиданное решение - выкупить у инвестора, УК "Морской фасад", весь пассажирский морской порт.

Валентина Матвиенко дала довольно скупое объяснение такому повороту - город, таким образом, минимизирует свои риски. Правда, как мне кажется, при такой схеме больше всего минимизирует свои риски все-таки инвестор. В противном случае, вложив свои деньги, ему пришлось бы возвращать их потихоньку, по мере окупаемости, а порт - не самая окупаемая часть проекта, так как не будет использоваться для перевозки грузов, что гораздо рентабельнее, чем пассажиры.

Город, впрочем, тоже не выкупит порт единомоментно, но тут хотя бы конечные сроки обозначены - с 2008 по 2012 год. Кроме того, выкуп осуществляется по хитрой схеме. "Морской фасад", владельцами которого является группа кипрских компаний, выпускает облигации на сумму 6,15 млрд руб., а город на выкуп их берется потратить 7,01 млрд. Это уже гарантированный доход и гарантированная прибыль почти в миллиард. Кроме того, сущность облигаций в том, что их никогда не продают по номинальной стоимости, их размещают в ходе аукциона, цель которого - повысить цену.

- Сколько вы потратите на строительство пассажирского порта и за сколько город его выкупит?

- Потратим 6 - 6,5 млрд руб. За столько же город и выкупит, - рассказал Александр Шинберг, руководитель пресс-службы УК "Морской фасад".

- Какой смысл тогда строить?

- Изначально компания хотела оставить порт в частной собственности, но город посчитал, что это неправильно, - стратегический объект должен принадлежать государству.

- То есть налицо упущенная прибыль?

- Нет. В 2008 году мы ее не получили бы, а так начнем получать. Кроме того, может быть, добавятся кое-какие проценты от банковских кредитов.

- Облигации обычно продают тому, кто больше заплатит. На них может претендовать кто-то, кроме города?

- Теоретически может. Но сейчас рано об этом говорить. Давайте доживем до 2008 года.

Кто на чем заработает-2

Продав городу порт (в 2008 году должны построить так называемый 1-й пусковой комплекс - 145 га территории, 3 причала и 3 терминала из 7 - не путать с количеством зданий для приема пассажиров - их будет 4), у инвестора остается еще намытая им земля, на которой собираются что-то строить. Впрочем, многие в Петербурге считают, что намывать и строить что-либо, кроме порта, на Василевском не будут - потому что невыгодно. С этим не согласны инвесторы.

- Мы собираемся построить 450 га земли, потратив $436 млн. Это только земля, без зданий, - поясняет Шинберг. - Сами мы строить не будет, а будет просто продавать участки. Себестоимость земли, таким образом, составит около $100, это в 2 раза дешевле, чем себестоимость аналогичных земель в Америке. Продавать, естественно, будем дороже $100/кв. м. Уже есть инвесторы, которые желают купить дороже, но нет еще договора с городом. Пока отсутствуют юридические основания, с нами никто не будет связываться. Так что называть имена покупателей еще рано.

- Себестоимость около $100/кв. м вполне реальна при такой сложности строительства, - считает Игорь Горский, директор по развитию группы компаний "Бекар". - Такую землю можно спокойно продать по $500/кв. м, но когда она уже будет построена, через много лет. При этом должен быть договор с городом, чтобы собственник знал, на основании каких документов он становится владельцем, чем он будет владеть, когда и что там можно будет построить - к тому моменту должен быть прописан градостроительный регламент (высотность и т.п.) и описана инфраструктура. В зависимости от всех этих параметров продажная стоимость земли в таком месте может доходить до $800/кв. м, а стоимость жилья колебаться в районе $3000/кв. м. Сейчас кв. метр в двухкомнатной квартире на Гражданке стоит уже $1900!

- Неужели дефицит земли в городе таков, что пора уже строить в море?

- Нет, но дефицит видовой земли уже позволяет делать такие проекты окупаемыми. Конечно, новая видовая недвижимость сделает менее видовой уже существующую, но строители ее давно продали и не будут возражать, а жители у нас достаточно бесправны. При столь небольшой площади - около 400 га, конечно, разумно строить высокие дома, особенно в западной части острова, где ничего практически нет.

Примеры беспрецедентности

История "Морского фасада" - беспрецедентный пример того, как несовершенные буквы законов общего характера подстраиваются под конкретную ситуацию. В России еще не было прецедентов, чтобы государство продавало или сдавало в аренду земли, которых еще не существует.

Море, как и другие водные пространства, у нас нельзя ни купить, ни взять в аренду (в следующем номере, мы расскажем о новшествах, которые внес в эту проблему свежеиспеченный Водный кодекс, подписанный президентом 3 июля этого года). Таким образом, 4 года назад, когда этот проект только зарождался, казалось невозможным выделить инвестору землю, которую он построит взамен акватории, уничтожив, таким образом, часть водного пространства - которое является федеральной собственностью. И ничего, справились.

По идее инвестор должен был заплатить государству компенсацию за уменьшение площади принадлежащей ему воды, где водилась какая-никакая рыба, какие-никакие туристы и кое-какие суда, подлежащие налогообложению. Но вышло иначе.

5 декабря 2005 года правительство РФ выпустило уникальное и пока что единственное в своем роде распоряжение: "принять предложение Минтранса и правительства СПб о переводе земельного участка площадью 476,9 га (Невская губа Финского залива западнее Васильевского острова) из состава земель водного фонда в земли поселений и передачи его в собственность г. Санкт-Петербурга" .

То есть вода благополучно была признана землею (в УК "Морской фасад" нам пояснили, что дно - это тоже земля, а они просто поднимут ее уровень выше уровня воды), и город впервые в истории России сдал в аренду либо еще несуществующую сушу, либо землю под водой (в "Морском фасад" придерживается 2-й версии).

Сложнее с архитектурой. Вообще-то по петербургским законам, чтобы получить право застройки кусочка города, нужно представить убедительную архитектурную концепцию и победить другие концепции. Новый морской порт на намывной территории замышлялся как красивая архитектурная доминанта, морским лицом города, картинкой, которая впечатывается в мозг навсегда и не дает спать ночами, пока ты, единожды побывавший в Петербурге с морским круизом, не посетишь этот город снова и снова. Такую роль, например, играет здание Оперы в Сиднее, которое фигурирует во всех американских фильмах. Когда нужно показать, куда улетел герой, не применяя субтитров, показывают кадры с творением архитектора Йорна Утцона, и всем все ясно.

В 2005 году в конкурсе на новый морской фасад Петербурга победил проект "Окно в Европу" московского архитектора Владимира Плоткина, сумевшего предложить нечто подобное.

Однако вскоре после конкурса инвесторы отменили его результаты, предложив другую концепцию. Вместо грандиозного здания морского вокзала решено построить четыре пропускных павильона вдоль причальной линии, которые станут "красивым и удобным ларцом" (определение бывшего главного архитектора города, а теперь советника президента "Морского фасада" Олега Харченко).

Каким образом произошла замена архитектурного решения?

- Эскиз, который показывался на конкурсе год назад, оказался слишком дорогой затеей, - рассказал главный инженер проекта (ГИП) Александр Потапенко, сотрудник архитектурной мастерской "А.Лен", победившей в конкурсе на генерального проектировщика Морского фасада, проведенного январе 2006-го одноименной управляющей компанией (кроме прочего "А.Лен" известна тем, что возглавляет ее архитектор с очень приличной фамилией - Сергей Орешкин). - Будут 4 отдельных терминала, красивых, с большим количеством витражного стекла. Монстра не будет. Проект сделаем к весне 2007 года.

- Посоветовавшись с американскими партнерами, мы убедили комитет по градостроительству, что так будет лучше, - объясняет Александр Шинберг.

В сентябре американская компания "Генслер" должна представить эскиз архитектурно-планировочного решения всей намывной территории, а пока инвесторов заподозрили в том, что они строят новый грузовой порт под видом пассажирского.

Торговля людским товаром

Поводом стало изменение названия. В сентябре 2005-го петербургский ЗакС принял постановление "присвоить географическому объекту - строящемуся морскому пассажирскому терминалу на Васильевском острове наименование "Пассажирский порт Санкт-Петербурга" , а в феврале 2006-го тот же ЗакС принял еще одно постановление - присвоить то же название "географическому объекту - строящемуся морскому торговому порту на Васильевском острове (г. Санкт-Петербург), включающему морской пассажирский терминал" . То есть получалось, что морской вокзал станет лишь частью порта, в котором будут чем-то торговать. Первое, что приходит на ум, - грузы, ибо торговать в России принято неодушевленными предметами. Именно так расшифровала решение ЗакСа коммунистическая общественная организация "Защитим остров Васильевский". Как выяснилось, они не правы.

- Основное назначение - пассажирское, - рассказывает Александр Шинберг. - В пик туристического сезона порт будет принимать по 12 000 человек в день, что на 30% увеличит число туристов, прибывающих в Петербург по морю. Он строится как сооружение 3-й категории, по которому не могут ездить грузовые автомобили. По гидротехническим сооружениям 3-й категории в крайнем случае могут перемещаться только легковые машины - например, "скорая помощь". Может быть, будут еще и паромы.

- Зачем же так ограничивать возможности проекта - туристический сезон короче навигации?

- Город так решил, и в этом была заложена основная идея - разделить пассажирский порт и грузовой.

- Зачем тогда 4 таможенных павильона - по 4 - 4,5 тыс. кв. м каждый?

- На тот случай, когда причалят сразу 4 круизных лайнера по 3,5 тысячи человек. При таком объеме терминалов они выйдут на берег за 90 минут.

После этого спрашивать, почему порт переименовали в торговый было просто глупо. Я представил себе гомонящую толпу в 12,5 тысячи человек, где на каждого - чуть больше квадратного метра и вспомнил славный XVI век, времена рабовладельческих колоний, когда не считалось зазорным торговать живым товаром.

Что изменилось с тех пор? Практически ничего. Разве не тем же товаром являются туристы, вечные рабы своей привычки - тяги к перемене мест.

Алексей Орешкин


Другие юридические статьи:
Мап временно отказался от идеи введения обязательного фонда дивидендов.
Министерство по антимонопольной политике и поддержке предпринимательства (МАП) временно отказалось от реализации собственн...

Аграрии получат деньги с марта
Федеральный бюджет в нынешнем году выделит 1,3 млрд рублей на весенние полевые работы, эти средства начнут поступать в регионы в марте. Об этом на...

Проверьте главбуха
Следит за новостями, связанными с налогами, обычно главбух. Но и его, чтобы держался «в тонусе», стоит время от времени контролировать. Проверьте, зн...

Факторинг: займем денег до оплаты
Материал предоставлен журналом "Расчет" / Чтобы обеспечить рост прибыли, надо увеличить объем продаж. Чтобы увеличить...

Обещанного три года ждут, или мольба матери к государству
Свершилось! Государство взялось за демографию. В 250 тысяч рублей оно оценило появление второго ребенка , который родится в российской семье в 2007 го...

Редкий пример социальной ответственности проявила управляющая компания "Морской фасад", решившая подарить Петербургу два года своей работы, результатом которой станет новый пассажирский порт на Васильевском острове. Себе компания оставляет безлюдную пустыню, которую им же самим предстоит построить на месте бывшего Финского залива напротив гостиницы "Прибалтийская".

Редкий пример ответственности проявило и правительство Петербурга, принявшее на прошлой неделе решение заплатить "Морскому фасаду" около 7 млрд руб. за этот благородный поступок (выкупив порт почти по себестоимости) .

Редкий пример безответственности проявляют жители Васильевского острова, выражающие протест против мелких побочных эффектов - дней 10 назад начался интенсивный намыв территории, из-за чего вода иногда становится мутной, а против жилых домов фланируют грузовики с песком.

Могучие кучки

Налицо результат избалованности горожан рассказами о грядущем - окончание строительства КАД (кольцевая дорога), ЗСД (скоростной диаметр) и как следствие - полный вывод грузовиков и шоферов из города. Людям хочется, чтобы этот торжественный момент наступил прямо сейчас. Однако пока происходит нечто противоположное - общественность Васильевского острова опасается грузовиков, которые повезут песок для засыпки будущих территорий. Более того, опасающиеся говорят, что полчищу грузовиков из Лахты (где находится база добывающего песок предприятия "Рудас") до Васильевского не добраться никаким другим способом, кроме как через Петроградскую сторону, где езда и так мало отличима от стоянки.

Как поедут грузовики, тут же спросили мы у Дирекция по организации дорожного движения, которая по идее и занимается оптимизацией потоков автотранспорта по городу.

- Мы в этом проекте не участвуем, маршруты движения грузовиков не разрабатываем, и они с нами даже не согласуются, как и на всех стройках в городе, независимо от их масштаба, - сказал руководитель пресс-службы дирекции Роман Андин. - Нас лишь информируют, а согласовывать будут только установку знаков и разметку.

- Мы еще не начали возить, завезли только несколько сотен грузовиков для отсыпки площадки, с которой пойдет дамба в залив, - успокоил Сергей Моисеенко, технический директор компании "Рудас" (выиграла тендер на все поставки песка). - Все остальное будем возить морем на теплоходах, начнем на днях. Песок добывается на месторождении в районе острова Сескар (далеко в Финском заливе. - А. О.), доставляется сюда и подается с судов на участок пульпопроводом (песок выбрали как самый чистый в наших краях, хотя проще было бы черпать со дна поближе. - А. О.).

- Весь песок, который предполагалось доставлять по суше, около 40 000 куб. м, завезли до начала мая, образовалась кучка на пустыре левее реки Смоленки (используется как дикий пляж. - А. О.), которую никто и не заметил. В начале месяца потребуется еще 20 000 куб. м щебня, все остальное - морем, - поясняет руководитель пресс-службы управляющей компании "Морской фасад" (инвестор проекта) Александр Шинберг.

Народ безмолвствует?

Морской фасад пройдет по территории трех муниципальных образований Васильевского острова, которые теоретически должны урегулировать отношения между этим проектом и населением.

- Пару лет назад мы за муниципальные средства благоустроили пляж севернее устья реки Смоленки, завезли чистый песок, построили детскую и спортивную площадки, поставили мусоросборники, наняли дворника, организовали питание (палатка с пивом - А. О.), проводили фестивали воздушных змеев. Получилось очень популярное место отдыха, - рассказывает Юрий Грашин, глава администрации муниципального округа N 11. - Каждый год нам давали аренду на год, а в этом году не дали. Люди еще продолжают ходить сюда купаться по инерции, но все меньше и меньше, территория приходит в запустение. Спортивной площадки уже нет, дворник не появляется, место начинают огораживать. Здесь будет Морской фасад или пути подвоза материалов. Мы обратились в администрацию города и результате договорились, что в виде компенсации "Морской фасад" на намывной территории нам предоставит место, но это будет еще нескоро.

- А население-то как - поддерживает "намыв"?

- Когда были общественные слушания, мнение населения разделилось примерно 50 на 50. Тех, что "за", было, пожалуй, даже побольше, потому что проект очень хорошо представили. Сейчас северная часть побережья Васильевского острова, за исключением пляжа, представляет довольно печальное зрелище - гаражи, несанкционированная свалка строительного мусора, которую никак не удается победить. Строительство на намывной территории в нашем микрорайоне будет малоэтажным, так что квартиры в жилых комплексах "Морской фасад" и "Морской каскад" останутся видовыми, по крайней мере на верхних этажах. А вот на территории муниципального образования N 10 (от устья Смоленки до "Прибалтийской". - А. О.) и N 9 (южнее/левее "Прибалтийской". - А. О.) планируется многоэтажное строительство, которое заслонит существующие дома от залива.

Как ни странно, администрация муниципального образования N 10, на территории которого с этим будет больше всего проблем, так как там сосредоточено большинство жилья, оказалась самой пассивной и не пожелала с нами откровенничать.

- У нас и так-то почти не было зон отдыха, кроме набережной у гостиницы "Прибалтийская", а теперь совсем не будет, - рассказывает Борис Прокопов, глава администрации муниципального совета N 9. - Хотя официально побережье пляжем не считается, но люди все равно туда ходят за неимением лучшего. Побережье можно было благоустраивать, но в этом направлении город не пошел.

Общественная организация "Защитим остров Васильевский" (ЗОВ) собрала 8 тысяч подписей против строительства Морского фасада, провела один пикет у Мариинского и сделала статистический опрос местных жителей, правда, пока только 434. На вопрос "Нужно ли нам такое обустройство?", 58% ответили - "нет, ни хрена не надо", 15% - "да, все полностью!", 15% - "только КАД" (очевидно, перепутали с ЗСД, так как КАД там не проходит), 3% - "только порт".

Серфам дали год

По проекту намывная территория займет 470 га, из них 50 га - сам пассажирский порт, 400 га - отдадут под жилую и коммерческую застройку.

Насыпать дамбу, имеющую форму косы, начнут с той точки, где сейчас маленькая кучка на диком пляже. Узкой полосой она протянется в море, удаляясь в конечной точке на 800 - 1000 м от берега, где образует утолщение (примерно напротив гостиницы Прибалтийская) - территория для будущего порта, куда и будут везти основную массу песка, пока он не расползется так, чтоб построить там порт к 2008 году.

И только после 2010 года начнется намыв территории для жилого и коммерческого строительства.

Зная о столь далеких перспективах, владельцы сооружений на берегу Васильевского острова немножко расслабились. Напротив "Прибалтийской" две серф-станции "Свежий ветер" и "Green House", единственные в городе, где обучают детей бесплатно, проводят всероссийские соревнования, чистят дно залива. До недавних пор правее реки Смоленки был еще благоустроенный пляж с волейболом. Это единственные места для отдыха на Васильевском острове, небогатом на парки (в качестве прогулочного места представляет интерес разве что поросшее бурьяном Смоленское кладбище, но только в определенном возрасте). Все это в будущем будет отрезано от моря.

- Это, конечно, только мои соображения, как выпускника экономического факультета СПбГУ, но думаю, что проект фасада может еще сильно измениться и построят только то, что необходимо для приема кораблей, - говорит управляющий серф-станцией "Green House" Кирилл Воногов. - А мы находимся несколько сбоку от строительства, и единственное его влияние пока - только мутная вода при некоторых направлениях ветра. Инвесторы сказали - живите спокойно еще лет 5, после чего я забыл и думать. Договор аренды в Василеостровской администрации нам, однако, продлили только на 1 год, хотя планировалось на 3.

Впрочем, как рассказали нам в УК "Морской фасад", отрезание пляжей и серф-станций от моря произойдет гораздо быстрее, чем предполагают оптимистично настроенные управляющие оазисов отдыха.

- В 2006 году намывная территория дойдет до берега в том месте, откуда начинается строительство косы сейчас, а в 2007-м - в районе "Прибалтийской", - рассказывает Александр Шинберг.

Таким ообразом, серферы и праздношатающиеся пляжники Васильевского будут отрезаны от моря уже в следующем году, а не через 3 - 5 лет, как они надеются. Зато они туда вернутся, когда землю распродадут, понастроят на ней парков, пляжей и современных зданий. В 2012 году примерно.

Кто на чем заработает

До сих пор планировалось, что за счет государственной казны в масштабном проекте "Морском фасада" будет оплачиваться только углубление так называемого Петровского фарватера - канала на дне Финского залива, до сих пор не находившего себе достойного применения и прорытого гениальным предвидцем царем Петром I в надежде, что все это когда-то понадобится. Уже в 2005 году на дноуглубительные работы (фарватер плюс акватория будущего порта) из федерального бюджета выделено 600 млн рублей.

В минувший вторник (4 июля 2006-го) правительство Петербурга приняло неожиданное решение - выкупить у инвестора, УК "Морской фасад", весь пассажирский морской порт.

Валентина Матвиенко дала довольно скупое объяснение такому повороту - город, таким образом, минимизирует свои риски. Правда, как мне кажется, при такой схеме больше всего минимизирует свои риски все-таки инвестор. В противном случае, вложив свои деньги, ему пришлось бы возвращать их потихоньку, по мере окупаемости, а порт - не самая окупаемая часть проекта, так как не будет использоваться для перевозки грузов, что гораздо рентабельнее, чем пассажиры.

Город, впрочем, тоже не выкупит порт единомоментно, но тут хотя бы конечные сроки обозначены - с 2008 по 2012 год. Кроме того, выкуп осуществляется по хитрой схеме. "Морской фасад", владельцами которого является группа кипрских компаний, выпускает облигации на сумму 6,15 млрд руб., а город на выкуп их берется потратить 7,01 млрд. Это уже гарантированный доход и гарантированная прибыль почти в миллиард. Кроме того, сущность облигаций в том, что их никогда не продают по номинальной стоимости, их размещают в ходе аукциона, цель которого - повысить цену.

- Сколько вы потратите на строительство пассажирского порта и за сколько город его выкупит?

- Потратим 6 - 6,5 млрд руб. За столько же город и выкупит, - рассказал Александр Шинберг, руководитель пресс-службы УК "Морской фасад".

- Какой смысл тогда строить?

- Изначально компания хотела оставить порт в частной собственности, но город посчитал, что это неправильно, - стратегический объект должен принадлежать государству.

- То есть налицо упущенная прибыль?

- Нет. В 2008 году мы ее не получили бы, а так начнем получать. Кроме того, может быть, добавятся кое-какие проценты от банковских кредитов.

- Облигации обычно продают тому, кто больше заплатит. На них может претендовать кто-то, кроме города?

- Теоретически может. Но сейчас рано об этом говорить. Давайте доживем до 2008 года.

Кто на чем заработает-2

Продав городу порт (в 2008 году должны построить так называемый 1-й пусковой комплекс - 145 га территории, 3 причала и 3 терминала из 7 - не путать с количеством зданий для приема пассажиров - их будет 4), у инвестора остается еще намытая им земля, на которой собираются что-то строить. Впрочем, многие в Петербурге считают, что намывать и строить что-либо, кроме порта, на Василевском не будут - потому что невыгодно. С этим не согласны инвесторы.

- Мы собираемся построить 450 га земли, потратив $436 млн. Это только земля, без зданий, - поясняет Шинберг. - Сами мы строить не будет, а будет просто продавать участки. Себестоимость земли, таким образом, составит около $100, это в 2 раза дешевле, чем себестоимость аналогичных земель в Америке. Продавать, естественно, будем дороже $100/кв. м. Уже есть инвесторы, которые желают купить дороже, но нет еще договора с городом. Пока отсутствуют юридические основания, с нами никто не будет связываться. Так что называть имена покупателей еще рано.

- Себестоимость около $100/кв. м вполне реальна при такой сложности строительства, - считает Игорь Горский, директор по развитию группы компаний "Бекар". - Такую землю можно спокойно продать по $500/кв. м, но когда она уже будет построена, через много лет. При этом должен быть договор с городом, чтобы собственник знал, на основании каких документов он становится владельцем, чем он будет владеть, когда и что там можно будет построить - к тому моменту должен быть прописан градостроительный регламент (высотность и т.п.) и описана инфраструктура. В зависимости от всех этих параметров продажная стоимость земли в таком месте может доходить до $800/кв. м, а стоимость жилья колебаться в районе $3000/кв. м. Сейчас кв. метр в двухкомнатной квартире на Гражданке стоит уже $1900!

- Неужели дефицит земли в городе таков, что пора уже строить в море?

- Нет, но дефицит видовой земли уже позволяет делать такие проекты окупаемыми. Конечно, новая видовая недвижимость сделает менее видовой уже существующую, но строители ее давно продали и не будут возражать, а жители у нас достаточно бесправны. При столь небольшой площади - около 400 га, конечно, разумно строить высокие дома, особенно в западной части острова, где ничего практически нет.

Примеры беспрецедентности

История "Морского фасада" - беспрецедентный пример того, как несовершенные буквы законов общего характера подстраиваются под конкретную ситуацию. В России еще не было прецедентов, чтобы государство продавало или сдавало в аренду земли, которых еще не существует.

Море, как и другие водные пространства, у нас нельзя ни купить, ни взять в аренду (в следующем номере, мы расскажем о новшествах, которые внес в эту проблему свежеиспеченный Водный кодекс, подписанный президентом 3 июля этого года). Таким образом, 4 года назад, когда этот проект только зарождался, казалось невозможным выделить инвестору землю, которую он построит взамен акватории, уничтожив, таким образом, часть водного пространства - которое является федеральной собственностью. И ничего, справились.

По идее инвестор должен был заплатить государству компенсацию за уменьшение площади принадлежащей ему воды, где водилась какая-никакая рыба, какие-никакие туристы и кое-какие суда, подлежащие налогообложению. Но вышло иначе.

5 декабря 2005 года правительство РФ выпустило уникальное и пока что единственное в своем роде распоряжение: "принять предложение Минтранса и правительства СПб о переводе земельного участка площадью 476,9 га (Невская губа Финского залива западнее Васильевского острова) из состава земель водного фонда в земли поселений и передачи его в собственность г. Санкт-Петербурга" .

То есть вода благополучно была признана землею (в УК "Морской фасад" нам пояснили, что дно - это тоже земля, а они просто поднимут ее уровень выше уровня воды), и город впервые в истории России сдал в аренду либо еще несуществующую сушу, либо землю под водой (в "Морском фасад" придерживается 2-й версии).

Сложнее с архитектурой. Вообще-то по петербургским законам, чтобы получить право застройки кусочка города, нужно представить убедительную архитектурную концепцию и победить другие концепции. Новый морской порт на намывной территории замышлялся как красивая архитектурная доминанта, морским лицом города, картинкой, которая впечатывается в мозг навсегда и не дает спать ночами, пока ты, единожды побывавший в Петербурге с морским круизом, не посетишь этот город снова и снова. Такую роль, например, играет здание Оперы в Сиднее, которое фигурирует во всех американских фильмах. Когда нужно показать, куда улетел герой, не применяя субтитров, показывают кадры с творением архитектора Йорна Утцона, и всем все ясно.

В 2005 году в конкурсе на новый морской фасад Петербурга победил проект "Окно в Европу" московского архитектора Владимира Плоткина, сумевшего предложить нечто подобное.

Однако вскоре после конкурса инвесторы отменили его результаты, предложив другую концепцию. Вместо грандиозного здания морского вокзала решено построить четыре пропускных павильона вдоль причальной линии, которые станут "красивым и удобным ларцом" (определение бывшего главного архитектора города, а теперь советника президента "Морского фасада" Олега Харченко).

Каким образом произошла замена архитектурного решения?

- Эскиз, который показывался на конкурсе год назад, оказался слишком дорогой затеей, - рассказал главный инженер проекта (ГИП) Александр Потапенко, сотрудник архитектурной мастерской "А.Лен", победившей в конкурсе на генерального проектировщика Морского фасада, проведенного январе 2006-го одноименной управляющей компанией (кроме прочего "А.Лен" известна тем, что возглавляет ее архитектор с очень приличной фамилией - Сергей Орешкин). - Будут 4 отдельных терминала, красивых, с большим количеством витражного стекла. Монстра не будет. Проект сделаем к весне 2007 года.

- Посоветовавшись с американскими партнерами, мы убедили комитет по градостроительству, что так будет лучше, - объясняет Александр Шинберг.

В сентябре американская компания "Генслер" должна представить эскиз архитектурно-планировочного решения всей намывной территории, а пока инвесторов заподозрили в том, что они строят новый грузовой порт под видом пассажирского.

Торговля людским товаром

Поводом стало изменение названия. В сентябре 2005-го петербургский ЗакС принял постановление "присвоить географическому объекту - строящемуся морскому пассажирскому терминалу на Васильевском острове наименование "Пассажирский порт Санкт-Петербурга" , а в феврале 2006-го тот же ЗакС принял еще одно постановление - присвоить то же название "географическому объекту - строящемуся морскому торговому порту на Васильевском острове (г. Санкт-Петербург), включающему морской пассажирский терминал" . То есть получалось, что морской вокзал станет лишь частью порта, в котором будут чем-то торговать. Первое, что приходит на ум, - грузы, ибо торговать в России принято неодушевленными предметами. Именно так расшифровала решение ЗакСа коммунистическая общественная организация "Защитим остров Васильевский". Как выяснилось, они не правы.

- Основное назначение - пассажирское, - рассказывает Александр Шинберг. - В пик туристического сезона порт будет принимать по 12 000 человек в день, что на 30% увеличит число туристов, прибывающих в Петербург по морю. Он строится как сооружение 3-й категории, по которому не могут ездить грузовые автомобили. По гидротехническим сооружениям 3-й категории в крайнем случае могут перемещаться только легковые машины - например, "скорая помощь". Может быть, будут еще и паромы.

- Зачем же так ограничивать возможности проекта - туристический сезон короче навигации?

- Город так решил, и в этом была заложена основная идея - разделить пассажирский порт и грузовой.

- Зачем тогда 4 таможенных павильона - по 4 - 4,5 тыс. кв. м каждый?

- На тот случай, когда причалят сразу 4 круизных лайнера по 3,5 тысячи человек. При таком объеме терминалов они выйдут на берег за 90 минут.

После этого спрашивать, почему порт переименовали в торговый было просто глупо. Я представил себе гомонящую толпу в 12,5 тысячи человек, где на каждого - чуть больше квадратного метра и вспомнил славный XVI век, времена рабовладельческих колоний, когда не считалось зазорным торговать живым товаром.

Что изменилось с тех пор? Практически ничего. Разве не тем же товаром являются туристы, вечные рабы своей привычки - тяги к перемене мест.

Алексей Орешкин


Другие юридические статьи:
Мап временно отказался от идеи введения обязательного фонда дивидендов.
Министерство по антимонопольной политике и поддержке предпринимательства (МАП) временно отказалось от реализации собственн...

Аграрии получат деньги с марта
Федеральный бюджет в нынешнем году выделит 1,3 млрд рублей на весенние полевые работы, эти средства начнут поступать в регионы в марте. Об этом на...

Проверьте главбуха
Следит за новостями, связанными с налогами, обычно главбух. Но и его, чтобы держался «в тонусе», стоит время от времени контролировать. Проверьте, зн...

Факторинг: займем денег до оплаты
Материал предоставлен журналом "Расчет" / Чтобы обеспечить рост прибыли, надо увеличить объем продаж. Чтобы увеличить...

Обещанного три года ждут, или мольба матери к государству
Свершилось! Государство взялось за демографию. В 250 тысяч рублей оно оценило появление второго ребенка , который родится в российской семье в 2007 го...

 



Юридические услуги
Бесплатная юридическая консультация
Яндекс цитирования